Irrtümer im Mietrecht

„Es gibt einen Trick, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen: Einfach die Miete nicht mehr zahlen, dann kündigt der Vermieter fristlos.“

Diesen Versuch sollten Mieter besser nicht starten. Ihm drohen sonst hohe Schadensersatzansprüche seitens des Vermieters – beispielsweise für Makler- und Anwaltskosten. „Der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende der Mietzeit seine Miete zu zahlen“, bestätigt Mietrechtsexpertin Winckelmann. Mit diesem Trick kommt er nicht billiger und früher aus dem Mietverhältnis heraus, sondern teurer und häufig verbunden mit langfristigen Rechtstreitigkeiten, warnt die Expertin.

Auch Gunter Geiler, Mietrechtsexperte beim Nürnberger Mieterbund warnt: „Wer das macht, riskiert tatsächlich eine fristlose Kündigung – aber mit allen Schadensersatzansprüchen, die damit zusammenhängen“.

„Wer seinem Vermieter drei Nachmieter sucht, kommt früher raus aus dem Mietvertrag.“

Dieser Glauben ist weit verbreitet, stimmt jedoch nicht. Auch wenn der Mieter eine Reihe von Interessenten an der Hand hat – der Vermieter muss so ein Angebot nicht annehmen. Er hat die letzte Wahl.
„Diese Aussage hält sich leider beharrlich seit Jahrzehnten“, bestätigt Eva-Maria Winckelmann, Geschäftsführerin des Mieterbundes Wiesbaden. „Tatsache ist, dass ein Mieter sein Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann und grundsätzlich an die Einhaltung der Kündigungsfrist gebunden ist.“ Es gibt jedoch Sonderfälle, bei denen der Mieter einen Nachmieter suchen und so früher ausziehen kann.

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht „noch einmal darüber schlafen“ und am nächsten Tag oder nach zwei Wochen den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht.

Ausnahme: Im Mietvertrag ist ausdrücklich ein Widerrufsrecht vereinbart.

Außerdem: Erfolgt der Vertrasabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters (Unternehmer) oder postalisch, telefonisch oder per E-Mail, hat der Mieter ein Widerrufsrecht. Er kann innerhalb von 14 Tagen seine Erklärung/Unterschrift widerrufen. Ist er über das Widerrufsrecht nicht belehrt worden, hat er 12 Monate Zeit, zu widerrufen.

Aber: Weitere Voraussetzung für das Widerrufsrecht ist, dass der Mieter die Wohnung vorher nicht besichtigt haben darf.

Tipp:
Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

„Nach der Kündigung muss der Mieter keine Miete mehr zahlen. Der Vermieter kann sich die restlichen Zahlungen von der Kaution nehmen.“

„Das ist falsch und ganz gefährlich“, warnt Gunther Geiler, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes aus Nürnberg. „Wer das macht, gerät in Zahlungsverzug.“ Mieter dürfen die Kaution nicht „abwohnen“. Sie müssen bis zum letzten Tag die vollständige Miete bezahlen. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle Ansprüche gegenüber dem Mieter. Zum Beispiel aufgrund von rückständiger Miete oder nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen.

„Weißeln muss der Mieter immer nach dem Auszug – auch wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.“

Es kommt immer darauf an, was im Mietvertrag steht. „Grundsätzlich muss der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen. So ist es gesetzlich geregelt“, erklärt Geiler. Seine Pflicht kann er aber auf den Mieter übertragen – mit einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag. Seine Ansprüche durchsetzen kann der Vermieter aber nur, wenn die Klausel wirksam ist.
Nicht wirksam ist beispielsweise eine starr formulierte Klausel, die festschreibt, dass der Mieter immer beim Auszug streichen muss – egal in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Das haben die Karlsruher Richter in mehreren Entscheidungen klargestellt.
Genauso unwirksam sind Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergibt. Das hat der Bundesgerichtshof in einem wichtigen Grundsatzurteil entschieden (Az.: VII ZR 185/14).

„Zieht der Mieter im April aus, obwohl das Mietverhältnis erst im Juni endet, muss er bis zum Ende der Laufzeit nur noch die Kaltmiete zahlen.“

„Manche Mieter kommen tatsächlich auf diese Idee“, berichtet Geiler vom Nürnberger Mieterbund, „weil sie in diesem Zeitraum ja kein Wasser mehr verbrauchen, keinen Strom nutzen und keinen Müll produzieren.“ Dem Vermieter stehen aber die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses in voller Höhe zu, so der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes in Nürnberg. „Auch wenn der Mieter früher auszieht, befreit ihn das nicht von seiner Pflicht die Nebenkosten zu bezahlen“, sagt Geiler. Ergibt sich ein Überschuss, erstattet der Vermieter diesen – wie gehabt –  mit der Betriebskostenabrechnung wieder zurück.

Grundsätzlich ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, gilt bis zu einer Abweichung von zehn Prozent die im Vertrag genannte Wohnfläche. Steht im Mietvertrag, die Wohnung sei 100 Quadratmeter groß, ist sie tatsächlich aber nur 90 Quadratmeter groß, muss der Mieter für 100 Quadratmeter Miete zahlen. Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent ändert sich die Rechtslage. Dann kann der Mieter die Miete kürzen und er kann fristlos kündigen.

Bei Mieterhöhungen gibt es keine Toleranzgrenzen, es gilt immer die tatsächliche Wohnfläche (BGH VIII ZR 266/14). Auch bei Betriebskostenabrechnungen gilt immer die tatsächliche Wohnfläche (BGH VIII ZR 173/17).

Tipp:
Vor Unterschrift unter den Mietvertrag nachmessen.

Wichtiges Urteil:
Steht im Mietvertrag, die Angabe zur Wohnungsgröße diene wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, dann kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent keine Rechte geltend machen (BGH VIII ZR 306/09).