Mieter und ihre Mythen: Häufige Irrtümer rund um den Mietvertrag
Im Mietrecht brodelt die Gerüchteküche. Gerade wenn es ums Ausziehen geht, haben viele Mieter ihre ganz eigenen Vorstellungen von Recht und Gesetz. Einige Irrtümer halten sich hartnäckig – und das häufig mit bösen Folgen. Experten räumen auf mit falschem Mieterwissen.
Jedes Jahr streiten sich Mieter und Vermieter mehr als 270.000 Mal vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland, wie der Deutsche Mieterbund berichtet. Das Mietrecht ist sehr komplex, selbst Juristen kennen sich nicht in jedem Winkel der Gesetzbücher aus. Viele Mieter kennen ihre Rechte und Pflichten nur vom Hörensagen und vor allem beim Thema Auszug haben sich einige Fehlvorstellungen angehäuft.
Auch Mieter im Erdgeschoss können an den Kosten für den Aufzug beteiligt werden. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Nutzung des Aufzugs praktisch nicht möglich oder sinnlos ist. Der Erdgeschossmieter muss anteilige Betriebskosten laut Abrechnung für den Aufzug zahlen. Wichtiges Urteil: „Es gibt einen Trick, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen: Einfach die Miete nicht mehr zahlen, dann kündigt der Vermieter fristlos.“ Diesen Versuch sollten Mieter besser nicht starten. Ihm drohen sonst hohe Schadensersatzansprüche seitens des Vermieters – beispielsweise für Makler- und Anwaltskosten. „Der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende der Mietzeit seine Miete zu zahlen“, bestätigt Mietrechtsexpertin Winckelmann. Mit diesem Trick kommt er nicht billiger und früher aus dem Mietverhältnis heraus, sondern teurer und häufig verbunden mit langfristigen Rechtstreitigkeiten, warnt die Expertin. Auch Gunter Geiler, Mietrechtsexperte beim Nürnberger Mieterbund warnt: „Wer das macht, riskiert tatsächlich eine fristlose Kündigung – aber mit allen Schadensersatzansprüchen, die damit zusammenhängen“. „Wer seinem Vermieter drei Nachmieter sucht, kommt früher raus aus dem Mietvertrag.“ Dieser Glauben ist weit verbreitet, stimmt jedoch nicht. Auch wenn der Mieter eine Reihe von Interessenten an der Hand hat – der Vermieter muss so ein Angebot nicht annehmen. Er hat die letzte Wahl. Wer zusammen mit einem Partner oder Freunden eine Wohnung anmietet, kann – wenn alle unterschrieben haben – auch nur gemeinsam mit Partner oder Freunden den Mietvertrag kündigen. Gleichgültig, ob Lebens- oder Wohngemeinschaft, ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht wirksam beenden und kündigen. Selbst nach einem Auszug bliebe er im Verhältnis zu seinem Vermieter für Mietzahlungen weiter mit verantwortlich. Tipp: Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht „noch einmal darüber schlafen“ und am nächsten Tag oder nach zwei Wochen den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht. Ausnahme: Im Mietvertrag ist ausdrücklich ein Widerrufsrecht vereinbart. Außerdem: Erfolgt der Vertrasabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters (Unternehmer) oder postalisch, telefonisch oder per E-Mail, hat der Mieter ein Widerrufsrecht. Er kann innerhalb von 14 Tagen seine Erklärung/Unterschrift widerrufen. Ist er über das Widerrufsrecht nicht belehrt worden, hat er 12 Monate Zeit, zu widerrufen. Aber: Weitere Voraussetzung für das Widerrufsrecht ist, dass der Mieter die Wohnung vorher nicht besichtigt haben darf. Tipp: Auch wer einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann nicht immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen und ausziehen. Vorsicht, wenn das Wort „Kündigungsverzicht“ oder „Kündigungsausschluss“ auftaucht. Die Vertragspartner können vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die Kündigung ausgeschlossen wird. Das bedeutet, Mieter wohnen dann in diesen vier Jahren sicher, ihnen kann, solange sie die Miete pünktlich zahlen, nicht gekündigt werden. Aber umgekehrt kommen auch sie vier Jahre lang nicht aus dem Mietvertrag heraus. Tipp: Wichtiges Urteil: Oft führen Mieter während der Mietzeit Verbesserungen auf eigene Kosten in der Wohnung durch. Sei es, dass sie die alten Fußböden durch Parkett oder Laminat ersetzen oder die Armaturen im Bad und in der Küche auswechseln. Denkbar ist auch, dass Mieter eine Einbauküche und Einbauschränke kaufen oder eine Zwischendecke einbauen. Wer dann am Ende des Mietverhältnisses darauf setzt, dass der Vermieter die Einbauten und Verbesserungen übernimmt und den Mieter angemessen entschädigt, irrt meistens. Der Vermieter ist hierzu nur verpflichtet, wenn er ausdrücklich verlangt, dass die Einbauten in der Wohnung zurückbleiben. Er kann aber auch fordern, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellt. Das kann teuer werden. Denn dann muss der Mieter nicht nur Parkett und Laminat oder Badezimmerarmaturen entfernen und die Einbauküche und Schränke mitnehmen, er muss auch den alten Zustand wiederherstellen. Das bedeutet, er muss die alten Böden und die alten Armaturen wieder einbauen und installieren. „Glück“ hat der Mieter dann schon, wenn der Vermieter „erlaubt“, dass die Verbesserungen und Einbauten kostenlos zurückbleiben dürfen. Tipp: Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter „unter einem Dach“ wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Er muss damit rechnen, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen, wie zum Beispiel Eigenbedarf, kündigt. Der Vermieter hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Macht er hiervon Gebrauch, muss der Mieter die Wohnung räumen und ausziehen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen für ihn um drei Monate. Tipp: Wichtiges Urteil: Kündigt der Vermieter zum Beispiel wegen Eigenbedarfs und liegen die Kündigungsgründe tatsächlich vor, kann sich der Mieter trotzdem noch wehren. Er kann der Kündigung widersprechen und sich auf die sogenannte Sozialklausel berufen. Dazu muss er Härtegründe geltend machen, wie zum Beispiel lange Wohndauer, Verwurzelung in der Wohngegend, hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Examen und so weiter, die einen Auszug unzumutbar erscheinen lassen. Hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber auf das Widerspruchsrecht des gekündigten Mieters hingewiesen, muss der spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter den Widerspruch zugesandt haben. Geht der Widerspruch später beim Vermieter ein, darf der die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Tipp: Wer eine Wohnung günstig unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anmietet, kann nicht darauf hoffen, dass die Miete immer günstig bleibt. Nach einem Jahr kann der Vermieter die Miete erhöhen, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Verlangt der Vermieter also für seinen „Ladenhüter“ 420 Euro statt der üblichen 500 Euro, muss der Mieter damit rechnen, dass er nach einem Jahr eine Mieterhöhung über 80 Euro bekommt. Tipp: „Nach der Kündigung muss der Mieter keine Miete mehr zahlen. Der Vermieter kann sich die restlichen Zahlungen von der Kaution nehmen.“ „Das ist falsch und ganz gefährlich“, warnt Gunther Geiler, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes aus Nürnberg. „Wer das macht, gerät in Zahlungsverzug.“ Mieter dürfen die Kaution nicht „abwohnen“. Sie müssen bis zum letzten Tag die vollständige Miete bezahlen. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle Ansprüche gegenüber dem Mieter. Zum Beispiel aufgrund von rückständiger Miete oder nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. „Weißeln muss der Mieter immer nach dem Auszug – auch wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat.“ Es kommt immer darauf an, was im Mietvertrag steht. „Grundsätzlich muss der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen. So ist es gesetzlich geregelt“, erklärt Geiler. Seine Pflicht kann er aber auf den Mieter übertragen – mit einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag. Seine Ansprüche durchsetzen kann der Vermieter aber nur, wenn die Klausel wirksam ist. „Zieht der Mieter im April aus, obwohl das Mietverhältnis erst im Juni endet, muss er bis zum Ende der Laufzeit nur noch die Kaltmiete zahlen.“ „Manche Mieter kommen tatsächlich auf diese Idee“, berichtet Geiler vom Nürnberger Mieterbund, „weil sie in diesem Zeitraum ja kein Wasser mehr verbrauchen, keinen Strom nutzen und keinen Müll produzieren.“ Dem Vermieter stehen aber die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen bis zum letzten Tag des Mietverhältnisses in voller Höhe zu, so der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes in Nürnberg. „Auch wenn der Mieter früher auszieht, befreit ihn das nicht von seiner Pflicht die Nebenkosten zu bezahlen“, sagt Geiler. Ergibt sich ein Überschuss, erstattet der Vermieter diesen – wie gehabt – mit der Betriebskostenabrechnung wieder zurück. Wer für die tolle 80 Quadratmeter große Wohnung 500 Euro Miete plus 60 Euro Betriebskosten zahlt, freut sich meistens nur kurz über die günstige Gesamtmiete. Spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt das böse Erwachen. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen viel zu knapp kalkuliert, jetzt muss der Mieter eine Nachforderung im hohen dreistelligen Bereich zahlen. Tipp: Grundsätzlich ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, gilt bis zu einer Abweichung von zehn Prozent die im Vertrag genannte Wohnfläche. Steht im Mietvertrag, die Wohnung sei 100 Quadratmeter groß, ist sie tatsächlich aber nur 90 Quadratmeter groß, muss der Mieter für 100 Quadratmeter Miete zahlen. Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent ändert sich die Rechtslage. Dann kann der Mieter die Miete kürzen und er kann fristlos kündigen. Bei Mieterhöhungen gibt es keine Toleranzgrenzen, es gilt immer die tatsächliche Wohnfläche (BGH VIII ZR 266/14). Auch bei Betriebskostenabrechnungen gilt immer die tatsächliche Wohnfläche (BGH VIII ZR 173/17). Tipp: Wichtiges Urteil:Aufzugskosten
Können Mieter ihre Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreichen, weil sie in einem Quergebäude einer größeren Wohneinheit wohnen und es den Aufzug nur im Vorderhaus gibt, müssen sie auch keine anteiligen Aufzugskosten zahlen (BGH VIII ZR 128/08).Die provozierte Kündigung
Die Regel mit den drei Nachmietern
„Diese Aussage hält sich leider beharrlich seit Jahrzehnten“, bestätigt Eva-Maria Winckelmann, Geschäftsführerin des Mieterbundes Wiesbaden. „Tatsache ist, dass ein Mieter sein Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann und grundsätzlich an die Einhaltung der Kündigungsfrist gebunden ist.“ Es gibt jedoch Sonderfälle, bei denen der Mieter einen Nachmieter suchen und so früher ausziehen kann.Gemeinsam mieten
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wird und die Mitglieder wechseln können.Kein Widerrufsrecht
Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.Kündigungsausschluss – Kündigungsverzicht
Vereinbarungen über einen Kündigungsverzicht machen für Mieter in der Regel nur Sinn, wenn es zum Beispiel um die Anmietung einer Eigentumswohnung (hohes Kündigungsrisiko) geht. Notfalls Nachmieterstellung vereinbaren.
Das Kündigungsrecht darf vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an bis zum Ablauf der Kündigungsfrist höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Läuft der Kündigungsausschluss vereinbarungsgemäß länger, ist die Mietvertragsklausel unwirksam, und der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (BGH VIII ZR 86/10).Mieter-Modernisierung
Bevor in die Wohnung investiert wird, sollte eine Modernisierungs-Vereinbarung mit dem Vermieter abgeschlossen werden.Sonderkündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Das Sonderkündigungsrecht ist in Häusern mit drei Wohnungen ausgeschlossen, selbst dann, wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH VIII ZR 90/10).Sozialklausel
Steht im Kündigungsschreiben nichts von „Widerspruch“ oder „Sozialklausel“, können Mieter auch noch später widersprechen, notfalls im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits vor Gericht. Im Zweifel sollten sich Mieter aber bei einer Kündigung immer durch ihren örtlichen Mieterverein beraten lassen.Vergleichsmiete
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter dauerhaft 80 Euro weniger fordert als ortsüblich ist.Vom Abwohnen der Kaution
Vom Streichen und Renovieren
Nicht wirksam ist beispielsweise eine starr formulierte Klausel, die festschreibt, dass der Mieter immer beim Auszug streichen muss – egal in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Das haben die Karlsruher Richter in mehreren Entscheidungen klargestellt.
Genauso unwirksam sind Klauseln im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergibt. Das hat der Bundesgerichtshof in einem wichtigen Grundsatzurteil entschieden (Az.: VII ZR 185/14).Vom Zahlen der Kaltmiete bei vorzeitigem Auszug
Vorauszahlungen
Vor Abschluss des Mietvertrages sollten sich Mieter immer den Energieausweis zeigen lassen, um den Energiebedarf des Gebäudes einschätzen zu können. Außerdem kann man sich mit Hilfe des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes über die durchschnittliche Höhe der Betriebskosten in Deutschland informieren.Wohnungsgröße
Vor Unterschrift unter den Mietvertrag nachmessen.
Steht im Mietvertrag, die Angabe zur Wohnungsgröße diene wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, dann kann der Mieter auch bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent keine Rechte geltend machen (BGH VIII ZR 306/09).