2. Welche Kosten dürfen in einer Betriebskostenabrechnung angesetzt werden?

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Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Insofern können Kosten auch dann »laufend« entstehen, wenn sie weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen anfallen, zum Beispiel jährlich.

Auch Kosten, wie sie beispielsweise für die Reinigung des Öltanks, die Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV oder Baumpflegemaßnahmen turnusmäßig ungefähr alle drei bis fünf Jahre entstehen, zählen zu den Betriebskosten.

Dagegen fallen einmalige oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen entstehende Kosten nicht unter den Begriff der Betriebskosten, zum Beispiel Kosten für eine einmalige Sperrmüllabfuhr.
Der Mieter ist nur dann zur Zahlung von Betriebskosten neben der Miete verpflichtet, wenn dies eindeutig geregelt ist.

Dies ist der Fall, wenn die Betriebskosten entweder durch Aufzählung einzelner Betriebskostenpositionen bestimmt oder durch Verweisung auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bestimmbar sind (BGH, Urteil vom 2.5.2012, XII ZR 88/10).

Im Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung sind die folgenden Betriebskosten aufgelistet.

 

Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
Dazu gehört insbesondere die Grundsteuer, die in voller Höhe umgelegt werden kann; ferner auch Grundsteuernachforderungen für zurückliegende
Jahre. Nicht dazu zählen die Personensteuern des Vermieters wie
Einkommen-, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie eine Gewerbesteuer.
Die Kosten der Wasserversorgung
Dazu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die
Kosten von Wasserzählern einschließlich der Kosten der Eichung und der
Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs der hauseigenen

Wasserversorgungsanlage, insbesondere die Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe, sowie die
Kosten
für (zum Beispiel nach der Trinkwasserverordnung) vorgeschriebene
Wasseruntersuchungen (zum Beispiel auf Legionellen).
Die Kosten der Entwässerung
Dazu zählen unter anderem die Kosten für die Haus- und Grundstücksentwässerung
für Schmutz- sowie Regenwasser, die Kosten des
Betriebs einer Entwässerungspumpe (insbesondere für Strom, Reinigung
und Abschmieren).
Nicht zu den Kosten der Entwässerung zählen Kosten der Beseitigung
einer Rohrverstopfung im Hauptstrang der Abwasserleitung (zum Beispiel
im Fallrohr).
Die Kosten der Heizung
Dazu zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich
der Abgasanlage, unter anderem die Kosten der verbrauchten
Brennstoffe und ihrer Lieferung, Kosten der regelmäßigen fachmännischen
Wartung und Reinigung, des Betriebsstroms (zum Beispiel für
Pumpen, Brenner, Wärmefühler, Wärmepumpen etc.), die Kosten der
Messung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (durch den Kaminkehrer),
die Kosten von Verbrauchserfassungsgeräten einschließlich
deren regelmäßige Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung der
Heizkosten auf die einzelnen Nutzer.
Die Kosten der Warmwasserversorgung
Dazu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
(Kosten für Wasserversorgung und Wassererwärmung)
sowie die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
zum Beispiel für die Beseitigung von Wasserablagerungen
(Entkalken) und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte.
Ferner die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellungen
durch eine Fachkraft. Diese Kosten fallen an, wenn die Warm-

wasserversorgung der Wohnung nicht über eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage,
sondern dezentral mit Einzelgeräten in der Wohnung
erfolgt, beispielsweise mit Boilern oder Durchlauferhitzern.
Bei einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser
fallen deren Kosten auch unter diese Position.
Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
Dazu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung,
der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der
Reinigung der Anlage.
Dagegen dürfen Kosten für Reparaturmaßnahmen, beispielsweise
den Ersatz schadhafter oder verschlissener Teile, nicht im Rahmen der
Betriebskostenabrechnung angesetzt werden.
Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche
Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und Kosten entsprechender
nicht öffentlicher Maßnahmen; ferner der Kosten des Winterdienstes
(für Räumen und Streuen).
Unter die Kosten der Müllbeseitigung fallen unter anderem die für die
Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender
nicht öffentlicher Maßnahmen, des Betriebs von Müllkompressoren,
Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen
einschließlich der Kosten der Berechnung und
Aufteilung.
Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung
der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie
Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und

Aufzug. Voraussetzung für die Umlage der Kosten ist, dass sie laufend
entstehen. Einmalige oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen
anfallende Reinigungsarbeiten, zum Beispiel aufgrund von Baumaßnahmen,
Wasserschäden, Sachbeschädigungen oder Schmierereien (Graffiti)
können nicht angesetzt werden.
Entsprechendes gilt für die Kosten der Ungezieferbekämpfung. Auch
diese sind nur umlagefähig, wenn sie zum Beispiel durch behördliche
Anordnung zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung laufend entstehen;
nicht jedoch, wenn sie beispielsweise zur Entseuchung einer einzelnen
Wohnung notwendig werden.
Die Kosten der Gartenpflege
Dazu gehören die Kosten der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen
einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von
Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung sowie der Pflege von Plätzen,
Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Diese Kosten können auch umgelegt werden, wenn der Mieter den
Garten nicht nutzt oder nutzen will.
Die Kosten der Beleuchtung
Darunter fallen die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und
Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile;
nicht jedoch die Kosten für den Ersatz von Beleuchtungskörpern
sowie Leuchtmittel.
Die Kosten der Schornsteinreinigung
Hierunter fallen die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung.
Die anteiligen Kosten des Kaminkehrers muss der Mieter auch dann
zahlen, wenn seine Wohnung nicht an den Kamin angeschlossen ist.
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Hierzu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer,
Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung,
der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Die Kosten für den Hauswart
Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und andere geldwerte
Leistungen, zum Beispiel eine verbilligte Wohnung.
Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage
oder des Betriebs
der mit einem Breitbandnetz verbundenen
privaten Verteilanlage
Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
Sonstige Betriebskosten
Eine wirksame Umlage von »sonstigen Betriebskosten« erfordert die
genaue Bezeichnung des Kostengegenstands im Mietvertrag. Die pauschale
Angabe von »sonstigen Betriebskosten« reicht nicht aus.
Als sonstige Betriebskosten können angesetzt werden: Kosten für die
regelmäßige Überwachung und Prüfung von Rauchwarnmeldern und
Blitzableitern, für Feuerlöschgeräte, zum Beispiel Wartungskosten für
das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen
Abständen, für das regelmäßige Reinigen von Dachrinnen, Kosten einer
Dachrinnenheizung sowie für die (turnusmäßige) Wartung von Abflussrohren
und Gullys sowie von Elektroanlagen, Kosten für die Prüfung der
Betriebssicherheit und Wartung von technischen Anlagen, zum Beispiel
einer Lüftungsanlage, für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad,
Sauna, Hobbyraum, soweit diese allen Mietern zur Verfügung stehen. Nur
bei gewerblichen Mietverhältnissen: Kosten der Hausverwaltung.
Führt der Eigentümer bestimmte Arbeiten (zum Beispiel Gartenpflege,
Reinigung) selbst durch, kann er entweder den Betrag (ohne Umsatzsteuer)
in Ansatz bringen, den er an einen Dritten, beispielsweise an ein
gewerbliches Unternehmen, für diese Leistungen hätte zahlen müssen,
oder die ihm konkret entstandenen Kosten umlegen.
Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungskosten, das heißt die
Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte
und Einrichtungen, unter anderem zur Neuvermietung und Abnahme
von Wohnungen, Abrechnung von Betriebskosten, Beauftragung von
Handwerkern sowie für die gesetzliche oder freiwillige Prüfung des
Jahresabschlusses.

Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, das heißt die Kosten, die zur Erhaltung des Gebäudes und der Wohnungen aufgewendet werden müssen. Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter selbst durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen, zum Beispiel die Kosten des Strom-/Gasverbrauchs innerhalb der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist.

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